Aluguei um imóvel e tive problemas, quem deve pagar ?

Atenção, este texto abaixo cobre as responsabilidades do dono do imóvel, em uma locação. As responsabilidades de quem aluga, serão tratadas em outro artigo.

A responsabilidade do proprietário sobre o imóvel alugado é assegurar que ele esteja em boas condições de habitabilidade e segurança para o inquilino. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), existem alguns problemas estruturais e de infraestrutura que são de responsabilidade exclusiva do proprietário, independentemente do tempo de locação ou de qualquer acordo prévio. Esses problemas incluem:

1. Problemas Estruturais

• Fundações, paredes e telhado: Qualquer dano que comprometa a estrutura do imóvel, como rachaduras nas paredes ou infiltrações provenientes do telhado, deve ser reparado pelo proprietário, pois são considerados essenciais para a segurança do imóvel.
• Vigas e colunas: Deteriorações ou instabilidade nas vigas e colunas, que são fundamentais para a integridade da construção, também são de obrigação do proprietário resolver.

2. Problemas na Rede Elétrica e Hidráulica Principal

• Fiação elétrica e quadro de luz: Se houver falhas graves na rede elétrica principal do imóvel (curtos-circuitos, fiação antiga que coloque a segurança em risco ou problemas no quadro de luz), o reparo é obrigação do proprietário, garantindo que a instalação esteja em condições adequadas.
• Canos e tubulações de água e esgoto: Vazamentos em canos internos e problemas com a rede de esgoto, especialmente aqueles que não foram causados por uso inadequado, são responsabilidade do proprietário. Ele deve garantir o funcionamento adequado do sistema de água e esgoto do imóvel.

3. Infiltrações e Umidade

• Infiltrações em paredes e teto: Infiltrações decorrentes de problemas estruturais ou externos (como vazamentos vindos de outro imóvel ou da estrutura) devem ser reparadas pelo proprietário, já que são fatores que comprometem a habitabilidade do imóvel.
• Problemas de umidade: Se a umidade for decorrente de problemas estruturais ou falhas na vedação do imóvel (como janelas, portas ou reboco), a responsabilidade de resolver é do proprietário.

4. Manutenção de Estruturas Externas e Áreas Comuns

• Fachadas, muros e calçadas: Danos em muros de contenção, calçadas e fachadas que possam comprometer a segurança dos ocupantes ou terceiros devem ser corrigidos pelo proprietário.
• Área externa e comum (em casas e sobrados): Quando a locação é de uma casa completa, o proprietário é responsável por reparos em áreas externas que afetem a estrutura, como portões, grades e muros.

5. Sistemas Essenciais de Segurança e Conforto

• Portas e janelas principais: Caso o imóvel apresente defeitos nas portas e janelas que prejudiquem a segurança, o proprietário deve realizar o conserto ou a troca, já que se trata de uma necessidade essencial.
• Instalações de gás: Caso o imóvel possua sistema de gás encanado, é responsabilidade do proprietário garantir que ele esteja funcionando de forma segura e realizar a manutenção necessária para evitar vazamentos ou outros riscos.

6. Instalações e Equipamentos Fixos do Imóvel

• Instalações permanentes: Equipamentos fixos, como aquecedores centrais, caldeiras, sistemas de ar-condicionado central e elevadores (no caso de locação comercial), devem ser mantidos pelo proprietário.
• Problemas com impermeabilização: O proprietário deve garantir a impermeabilização correta em áreas úmidas como banheiros, cozinhas e lavanderias, especialmente em imóveis mais antigos, onde a vedação pode estar comprometida.

7. Adequação às Normas de Habitação

• Normas de segurança e habitabilidade: Qualquer adaptação para atender normas técnicas ou regulamentações locais que surgirem ao longo da locação também deve ser de responsabilidade do proprietário. Exemplos incluem adaptações de acessibilidade, instalação de dispositivos de segurança exigidos pela legislação e correções de projetos que desrespeitem normas de construção ou habitabilidade.

Exemplo Prático

Imagine que um inquilino aluga uma casa e, após alguns meses, nota uma infiltração no teto que, ao ser investigada, se revela fruto de uma falha na estrutura do telhado. Esse problema compromete a qualidade de vida do inquilino e exige um reparo estrutural. Nesse caso, a responsabilidade é do proprietário, independentemente do tempo de locação ou da condição financeira do inquilino. O proprietário é obrigado a resolver o problema para garantir que o imóvel esteja habitável e seguro.

Esses são os problemas que, por lei, são sempre de responsabilidade do proprietário, garantindo que o inquilino possa usufruir do imóvel sem precisar arcar com consertos de natureza estrutural ou de segurança.